Evitare i costruttori immobiliari che non tutelano gli investitori
Se avete deciso di comprare casa a Dubai, che sia per viverci, per investimento, per diversificazione o status symbol, dovete scegliere con attenzione il costruttore (DEVELOPER). In questo articolo uno spunto di riflessione sempre trascurato, ma di fondamentale importanza.
Negli Emirati Arabi Uniti si trovano tanti costruttori, di diverse dimensioni, piccoli, grandi, semigovernativi e governativi, famosi e meno famosi.
A Dubai sappiamo bene che le dimensioni contano (tutto è fatto in grande per stupire), ma non voglio qui generalizzare dicendo che il grande è migliore del piccolo (qualche piccolo developer ha sviluppato progetti residenziali vincenti) anche se è evidente che i grandi hanno delle potenzialità diverse. Evidenzio qui un altro aspetto.
Se un costruttore lancia un progetto di una torre (che comprende per esempio 1.000 unità abitative) le vendite procedono in fasi, ovvero non vengono immesse tutte sul mercato, ma un po’ alla volta. Sono strategie di marketing insieme al prezzo ed alle formule di pagamento.
Bisogna vendere non solo le unità piu belle, ma anche quelle meno interessanti (per esempio i piani bassi o gli appartamenti poco luminosi o con una vista poco accattivante).
Ci vuole del tempo a vendere tutti gli appartamenti come e’ normale che sia.
Inoltre a rigore di logica un appartamento comprato su carta DOVREBBE aumentare di valore man mano che la costruzione procede sino al completamento. Ho usato il condizionale perché negli ultimi anni come da me spiegato sul mio canale You Tube, il mercato immobiliare è stato distorto da investitori/speculatori che acquistavano immobili a leva finanziaria senza avere coperture sperando solo in una facile rivendita con plusvalenza.
Ma torniamo al tema di oggi.
Facciamo finta che venga venduta una prima tranche di unita’ a XXX prezzo (potremo usare come parametro il prezzo di vendita o il prezzo per metro quadro (a Dubai price/square feet). Se dopo sei mesi il costruttore vende una seconda tranche di unità ad un prezzo inferiore del 10% quindi con scontistiche maggiori, questo costruttore NON e’ serio. Perche fa cosi? Perche si preoccupa SOLO di vendere le proprie unità, non gli interessa proteggere l’investimento dei precedenti acquirenti e vuole impedire loro una eventuale rivendita. Infatti e’ impossibile competere con il developer ed il primo buyer non riuscirà mai a rivendere se non ad un prezzo inferiore in MINUSVALENZA. Questo è anche uno dei motivi perchè molti italiani in passato hanno perso soldi negli Emirati Arabi. Certamente la situazione COVID non se l’aspettava nessuno, tuttavia un paio di costruttori a Dubai si sono sempre comportati in questo modo pessimo e vanno sicuramente evitati. Quello che era in sovraprezzo prima e adesso viene proposto con il 10% di sconto a voi, tra 6 mesi verra’ magari venduto con una autovettura in regalo (e biglietto aereo pagato). L’immobiliare è una cosa seria, non è il mercato del pesce. Meglio evitare.
Per far capire meglio l’enorme fregatura di questo tipo di comportamenti allego un link dal blog di ZEROHEDGE. Articolo in inglese del 2019 con video di un costruttore cinese (in Cina) che nel 2018 viene assaltato dagli acquirenti (avrei fatto la stessa cosa anche io).
Per informazioni e fissare una Zoom Call contattatemi dal mio sito internet.
