DUBAI – Differenze tra Secondary Market e Off Plan. Dove conviene investire?
Comprare un immobile a Dubai da Secondary Market vuol dire acquistare qualcosa di finito ed usato da un proprietario che lo vende (esattamente come in Italia); parliamo di qualcosa di pronto che si può toccare e visionare. Nella maggioranza dei casi si acquista tramite una Real Estate dopo avere magari navigato per ore sui portali di ricerca e dopo numerose visite (views). Il mercato dei progetti OFF Plan invece vende progetti su carta. Qui almeno inizialmente non si tocca nulla, si vedono delle brochure (sempre meno in realtà), si guardano i video dei rendering e al limite si visita uno show apartment. Si acquista da costruttore quando il progetto è in fase di lancio o in stato di avanzamento. Capita anche che a progetto finito ci siano ancora delle unità disponibili ( il developer alcune unità spesso vuole venderle a chi decide lui ai prezzi piu alti possibili). Chi vende è sempre il costruttore e si acquista direttamente da lui o tramite Real Estate.
Nei numerosi centri commerciali di Dubai ed all’ interno dei migliori hotel (anche in aeroporto se ci fate caso) ci sono i chioschi di vendita dei costruttori: possono essere loro diretti o agenzie di Real Estate autorizzate.
Esistono agenzie che vendono solo Off plan, altre che trattano solo secondary market. Ma cosa cambia per il cliente e quali le differenze ? Le operazioni riguardanti il secondary market richiedono più tempo, generalmente l’acquirente deve essere fisicamente a Dubai, si paga obbligatoriamente la mediazione all’ agenzia (2/3%) ed il 4% di spese trasferimento al Dubai Land Department (equivalente al Notaio in Italia).
L’ immobile si acquista con pagamento in un’ unica soluzione o tramite mutuo bancario, problematico da ottenere per i non residenti.
Negli acquisti OFF Plan direttamente a Dubai non si paga la mediazione dell’ agenzia, spesso ci sono delle offerte sul DLD (il costruttore potrebbe pagare il 50% oppure il 100% del costo) il pagamento dell’ immobile avviene seguendo il payment plan del costruttore stesso quindi non serve richiedere un mutuo e non serve neanche essere fisicamente a Dubai per fare il booking.
Dove ci sono gli affari e come mai alcune volte si trovano prezzi cosi diversi nei portali immobiliari? Innanzitutto ricordiamo di consultare i portali immobiliari tenendo sempre a mente due cose: la prima e’ che a Dubai quasi non esiste l’ esclusiva, quindi e’ possibile trovare lo stesso immobile pubblicizzato varie volte con foto e prezzi diversi creando solo confusione. Secondo, nonostante nuove regolamentazioni non si riescono a debellare gli annunci fasulli con PREZZI BASSI creati ad hoc SOLO per ottenere i dati del cliente. Tutti vorrebbero fare l’affare, che si può trovare in entrambe le tipologie. S trova sempre quello che deve svendere per motivi economici, ma allora bisogna essere rapidissimi e finanziariamente pronti ad intervenire (cosa non facile).
E’ vero anche che un progetto in costruzione scelto bene permette dei pagamenti piu tranquilli ed un incremento di valore alla consegna . Il post handover payment plan che si può trovare in alcuni casi permette di ricevere le chiavi dell’appartamento dopo avere pagato per esempio solo il 60% del prezzo. A questo punto l’immobile può essere subito affittato generando quindi un ROE (Return Of Equity) molto elevato.
Spesso questi nuovi progetti riguardano aree nuove della città in fase di sviluppo. Bisogna quindi avere anche la pazienza di attendere.
Per esempio gli appartamenti nella nuova community di Emaar a Dubai Hills hanno avuto una perdita di valore nel 2019 – 2020 complice un momento economico poco favorevole e l’arrivo del Covid. Molti proprietari hanno venduto in perdita, anche meno 20% del’OP (Original Price). Oggi Marzo 2021, data in cui scrivo questo articolo, i valori degli stessi sono del 20% sopra il prezzo di vendita originale del costruttore.
Qui sotto allego video dal mio canale You Tube del Dubai Creek Harbour, una nuova location dove in futuro sorgerà la Creek Tower (The TOWER) progettata da Calatrava.
Per informazioni contattatemi dal sito internet.
Alessandro Ventura
