Il mercato immobiliare di Dubai si divide sostanzialmente in 2 : quello dei progetti su carta
( Offplan) ed il mercato secondario delle unità abitative usate. Analizziamo oggi vantaggi e svantaggi degli acquisti Offplan alla luce della situazione di mercato attuale.
Acquistare Offplan è semplice per gli investitori ( soprattutto per i non residenti a Dubai ) tanto è vero che tecnicamente sarebbe possibile fare le prenotazioni senza venire a Dubai ( o senza esserci mai stati ) comodamente dal proprio divano di casa. È inutile venire fisicamente a Dubai nel caso si voglia acquistare Offplan ( certo è bene comunque essere venuti prima in città per averla vissuta almeno qualche giorno). Se Dubai non ci piace non c’è nessun motivo per investirci dei soldi. Se invece ci piace ed abbiamo capito di cosa parliamo ( che è un Hub internazionale in forte sviluppo, eccetera eccetera..) allora dobbiamo prepararci mentalmente
( il cosiddetto Mindset), dimenticare l’Italia ed il modus operandi italiano, le insicurezze, le incertezze, la burocrazia e la lentezza.
Dubai è il luogo che sta attirando i maggior flussi di persone benestanti e capitali al mondo, se vogliamo mettere un piede qui dobbiamo adeguarci ed essere rapidi. Dubai NON è per tutti.
Quando un nuovo progetto immobiliare viene lanciato ( sopratutto se di un costruttore rinomato) le unità immobiliari possono andare vendute anche in pochi minuti.
La parola giusta da usare sarebbe prenotate, ed a volte capita che qualche prenotazione non venga confermata e quindi ci siano le cosiddette cancellazioni che rientrano a sistema, ma poco cambia, la velocità non è comparabile con il sistema Italia. A volte clienti italiani richiedono nuovamente piantine e tempo per pensarci non capendo che è già andato via tutto. La maggior parte delle prenotazioni avvengono online con un sistema che assomiglia a quello delle aste. A volte vengono fatte delle prevendite oppure richieste delle EOI ( Expression of Interest) tutti sistemi per filtrare e selezionare meglio gli acquirenti.
Ma perchè questa corsa ai nuovi progetti? Cerchiamo di spiegare vantaggi e svantaggi.
Acquistando Offplan il costruttore offre dei piani di pagamento che seguono la durata della costruzione o addirittura in certi casi si possono avere le chiavi prima ancora di avere finito di pagare (post handover payment plan).
Tutto questo a fronte di un deposito iniziale del 10% a cui aggiungere il 4% di spese di registrazione (Transfer Fee al DLD Dubai Land Department – ricordo ancora che non sono richieste commissioni di agenzia o provvigioni quando si acquista un progetto nuovo). Non vengono fatti controlli finanziari sull’acquirente per accedere al payment plan, l’unica cosa che va presentata è copia del passaporto. Non serve quindi richiedere un mutuo ( vero comunque che bisogna avere dei soldi da parte). Va ricordato che le banche Italiane naturalmente non erogano mutui per acquisti all’estero, e le banche locali di Dubai non erogano mutui su immobili in costruzione quindi bisogna obbligatoriamente seguire i piani di pagamento del costruttore ( in alcuni casi comunque succede che il cliente vuole ugualmente saldare tutto subito e puo farlo tanto i soldi vanno diretti nell’escrow account). Quando si acquista Offplan generalmente lo si fa per investimento e per fare soldi. Al crescere della costruzione ed allo
sviluppo dell’area si incrementa il valore del nostro acquisto. Potremo cercare una speculazione veloce (flipping) o comunque rivendere a costruzione avanzata oppure al completamento con un premium. Nulla ci vieta di tenere l’immobile per noi stessi ( viverci) o affittarlo per avere rendite passive.
I costruttori permettono la vendita durante la costruzione previo pagamento di almeno il 30% e salvo successivo rilascio di NOC (No Objection Certificate).
E se un costruttore fallisce? I costruttori top qui non sono mai falliti.
E se consegnano in ritardo? I costruttori possono legalmente consegnare con un anno di ritardo, se il ritardo supera questo periodo devono pagare penali agli investitori.
Quando l’Offplan non è adatto? Quando un cliente cerca un immobile subito pronto per andarci a vivere deve per forza rivolgersi al mercato secondario. A volte i costruttori hanno immobili pronti in progetti nuovi già venduti, ma generalmente non sono prime scelte.
Se un investitore vuole ricavare subito una rendita da affitto deve anche qui cercare qualcosa di già pronto, ma deve sapere che non esistono payment plan, l’immobile va saldato subito. Vengono concessi mutui ai non residenti? Con difficoltà e solo per il 50% del valore dell’immobile e con perdite di tempo. Spesso i proprietari (owner) non gradiscono aspettare e lo vendono ad altri (cash buyer).. affare sfumato.
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