Diritti e doveri dei costruttori (developers) a Dubai (UAE).

A Dubai funziona in modo diverso rispetto all Italia. Non vengono emesse fideussioni e per quanto riguarda i pagamenti questi vengono versati direttamente in un Escrow Account, un conto corrente vincolato controllato dal Dubai Land Department (DLD) a nome del singolo progetto. Quindi per un costruttore che ha 10 progetti in essere ci saranno 10 diversi Escrow Accounts. Questo vuol dire anche che non si può usare il denaro di un progetto per finirne un altro.

Ad intervalli di tempo in base allo stato avanzamento dei lavori  il DLD darà il permesso per pagare i fornitori e le imprese e cosi la costruzione va avanti (salvo problemi diversi).

Un costruttore non deve iniziare un progetto o vendere le sue unità Off Plan fino a che non abbia preso possesso del terreno su cui deve essere costruito il progetto stesso. L’idea alla base di questo obbligo è di ridurre il potenziale di ritardi nella costruzione e tutelare gli acquirenti. Ogni vendita di un’unità Off Plan deve essere registrata nel registro immobiliare provvisorio. Come abbiamo già visto la tassa DLD per l’iscrizione nel registro immobiliare è del 4% del prezzo di vendita. Il fatto di dover pagare immediatamente la registrazione è una tutela in più per l’acquirente che garantisce che la stessa unità non possa essere venduta anche ad altri (come avvenuto negli anno 206/2007/2008).

Può accadere che ci siano delle differenze di misure nelle unità consegnate da come era previsto originariamente al lancio del progetto. Se l’area edificata della singola unità è maggiore dell’area indicata nel contratto di vendita, al Costruttore è fatto divieto di cercare di aumentare il prezzo dovuto dall’Acquirente (se non diversamente concordato). Se invece l’area netta dell’unità è inferiore di oltre il 5% rispetto a quella indicata nel contratto di vendita, il Costruttore è tenuto a risarcire l’acquirente per l’ammanco in proporzione alla riduzione.

Cosa succede se l’acquirente non paga gli stati avanzamento lavori?

Se il Costruttore ha completato almeno l’80% della costruzione, il Costruttore può  trattenere tutte le somme pagate fino a quel momento dall’Acquirente ed il Dubai Land Department vende quindi la proprietà in asta; il Costruttore ha il diritto di trattenere tale parte del prezzo di vendita all’asta pari alla parte non pagata del prezzo di acquisto originale o trattenere il 40% del prezzo di acquisto dalle somme pagate fino ad oggi e successivamente vendere la proprietà come vuole lui trattenendo l’intero prezzo di rivendita. In base allo stato di avanzamento vengono quindi stabilite le somme eventualmente da restituire.

Oltre a quanto sopra, lo Sviluppatore può anche citare in giudizio l’Acquirente per eventuali ulteriori perdite subite dallo Sviluppatore a causa della violazione del contratto. Se un Progetto viene cancellato per ordine del RERA (Real Estate Regulatory Agency) lo Sviluppatore rimborserà all’Acquirente l’intero importo da lui pagato.

La legge n. 21 del 2013 costituisce un comitato giudiziario speciale per la liquidazione di progetti immobiliari annullati nell’Emirato di Dubai. In particolare si deve occupare di progetti del 2007/2008 rimasti fermi. Qualsiasi prospettiva di recupero per gli investitori si basa sulla disponibilità di risorse sufficienti da liquidare. Il Decreto riguarda nello specifico i progetti “cancellati” piuttosto che quelli dichiarati “sospesi” da RERA.

Le decisioni del Comitato sono definitive e vincolanti e non possono essere appellate. I costruttori possono  ritardare la consegna di un anno in maniera legale, ma dal secondo anno avranno le penali da pagare.

Quando un costruttore termina un progetto presenta il certificato di completamento che serve sia per dare il via agli steps di controlli finali come l’ agibilità sia per poter richiedere in alcuni casi i pagamenti finali agli acquirenti. Il costruttore rimane poi responsabile per 10 anni dalla data del completamento per i difetti strutturali del progetto ed un anno per installazioni difettose vedi tubi e linee elettriche.

Di grande importanza, ma da molti ignorata, è la clausola di forza maggiore, presente in tutti i contratti di vendita, che protegge il costruttore in caso di inadempienze dovute ad eventi avversi non preventivabili quali per esempio guerre, terremoti, inondazioni, eccetera. Questa clausola è stata esercitata da molti costruttori inadempienti proprio nel 2008 giustificando ritardi anche di anni con la crisi finanziaria mondiale. Anche la recente pandemia da Covid è sicuramente una causa di forza maggiore che comunque per quanto riguarda il mercato immobiliare di Dubai a livello pratico ha portato solo qualche rallentamento, ma nulla di più.

Infine Il costruttore non può addebitare commissioni per una vendita, tuttavia può addebitare una tassa amministrativa che generalmente non supera mai i 1,000 euro.

Gli sviluppatori inoltre si fanno pagare per emettere un NOC (“Certificato di non obiezione”) per permettere la rivendita di una proprietà sia durante la costruzione che a distanza di anni con tariffe variabili per un massimo di 1,250 euro. Questo è un punto fondamentale che molti ignorano. Il rapporto con il costruttore NON si esaurisce solo all’atto di acquisto ed è importante che esista un Customer Care ed un servizio post vendita amministrativo rapido ed efficiente.