Se stai leggendo questo articolo probabilmente sei interessato ai progetti immobiliari di Dubai. Forse, pero’, sei incuriosito da questi mirabolanti progetti in costruzione, dei quali si dice che generino plusvalenze incomparabili.
Talmente importanti e sicure che, la notte prima del loro lancio sul mercato, si formano code e assembramenti, nonostante i prezzi apparentemente (e la parola chiave e’ proprio questa!) non alla portata di tutte le tasche.
Vi siete mai chiesti come sia possibile? Se sia una buona idea approfittarne e cosa c’e’ dietro tutto cio’?
Flipping immobiliare a Dubai
In gergo si chiama “flipping” e, se da un lato ha permesso a molti investitori immobiliari di arricchirsi, dall’altro, prima che venisse regolamentato, e’ stato una delle concause dell’esplosione della bolla immobiliare del 2008.
In parole povere il “flipping” consiste nel comprare una proprietà immobiliare Off – Plan (cioe’ prima che venga costruita) direttamente dallo sviluppatore, pagando solo l’anticipo, e di rivenderla subito dopo con un margine.
Il boom immobiliare e gli effetti
Negli “Anni D’Oro” del Boom Immobiliare, quando c’erano code infinite davanti agli uffici dei developer, non era insolito che i primi della coda rivendessero le proprietà’ appena acquistate.
A loro volta, questi le avrebbero rivendute a terzi e cosi’ via fino al completamento dei lavori, anche una mezza dozzina di volte, fino all’utente finale, che ovviamente l’avrebbe pagata una cifra considerevolmente piu’ alta. La bolla scoppio’ quando, a causa della crisi finanziaria globale, nessuno piu’ era in grado di rivendere tali proprietà, ne’ di finire di pagarle, cosa che causo’ problemi ai developer stessi, che senza il denaro delle vendite non potevano terminare le costruzioni.
Il resto e’ storia: dopo qualche anno di crisi il mercato si riprese e il Governo varo’ nuove leggi per evitare che questa situazione si ripresentasse in futuro. Cosi’, le speculazioni cosi’ aggressive e pericolose sono state sostituite da possibilità di investimento piu’ controllate e sicure.
Le opportunita' oggi
E’ dunque ancora possibile il “flipping”, oggi? La risposta e’ si’, ma seguendo regole ben definite a tutela sia dell’investitore che dello sviluppatore. Tra l’altro, in un mercato in cosi’ forte crescita come quello di Dubai, sia nei valori che nei volumi, acquistare in costruzione da developer affidabili e’ al momento il sistema piu’ semplice, veloce e sicuro per investire in maniera speculativa.
Lo e’ soprattutto per gli investitori NON residenti che ad oggi rappresentano oltre il 50% dei buyer.
Approfondiamo
Per capire ancora meglio, e per comprendere quali vantaggi questo tipo di mercato possa offrire, dobbiamo pero’ fare una piccola digressione sullo stato dell’arte dell’immobiliare a Dubai.
Al momento, esso e’ diviso esattamente a metà’: da una parte quello “secondario”, che consiste in case già pronte ed abitabili; dall’altro, quello “off plan” delle unità’ ancora in costruzione o “sulla carta”. E’ principalmente su questo che e’ basato il marketing immobiliare dell’Emirato: tutte le pubblicità’ online, la cartellonistica, gli spot radiofonici e televisivi, gli eventi di lusso sono dedicati solo a progetti in divenire, mentre il mercato secondario e’ relegato a portali quali Property Finder, Bayut, Dubizzle o ai gruppi social.
A meno che non si acquisti per trasferirsi nell’immediato, bisogna tenere a mente che nessuna casa già’ pronta darà un ritorno di capitale paragonabile a quelle in costruzione, che garantiscono un apprezzamento di minimo 20-30%, una volta ultimate.
Come funziona l'acquisto Off-Plan
Entriamo nel dettaglio dell’acquisto di una proprietà off plan e di quando e come conviene rivenderla per il “flipping”. Una volta scelti il progetto e l’unità’ immobiliare, si registra il “Sale Purchase Agreement” (il compromesso) presso il Dubai Land Department (l’equivalente del nostro Catasto), a fronte di un pagamento del 4 % del costo dell’immobile (tutto puo’ avvenire tranquillamente online). Questo garantisce che tale proprietà’ venga assegnata e riservata all’investitore che la sta acquistando e che nessun altro agente la possa proporre ad altri.
Il Downpayment (l’acconto) e’ di solito del 20% ( 10% immediato, il resto entro un mese o due), che va versato sull’escrow account del progetto (conto bancario dedicato a tale costruzione e controllato dalla banca, ulteriore garanzia che nessuno, neanche lo sviluppatore in persona, sarà autorizzato a prelevare tale denaro per utilizzarlo per fini diversi dalla costruzione stessa).
Le fasi successive
Dopodiche’ seguiranno i piani di pagamento, sempre verso l’Escrow Account, generalmente legati allo stato di avanzamento dei lavori oppure a date specifiche precedentemente concordate.
Da questo momento in poi, il “flipping” sarà’ semplice: se l’unità’ acquistata fa parte di uno di quei progetti che vanno a ruba, uno di quelli per cui, tutt’oggi, si fa la fila la notte precedente al lancio sul mercato, la rivendita sarà veloce e con un buon profitto.
Gli sviluppatori, non vedono piu’ di buon occhio i “flipping” molto veloci e, prima di concedere il permesso di rivendere la proprietà (“no objection letter” o “NOC”), potrebbero richiedere il pagamento minimo del 30% dell’importo totale. EMAAR, il developer piu’ famoso ed affidabile, richiede addirittura il 50%.
Una volta andato in porto il “flipping”, il nuovo acquirente dovrà rimborsare il precedente proprietario di quanto pagato fino a quel momento, oltre a versargli il premium concordato, e subentrare nel pagamento della proprietà’, che dovrà intestarsi al Dubai Land Department con un ulteriore 4% della tariffa complessiva.
Conviene flippare? Tutti gli aspetti
Visti questi costi, e’ intuibile la ragione per la quale “flippare” almeno un bilocale sia piu’ facile e conveniente che non rivendere un monolocale.
Nell’ultimo anno il mercato e’ molto cambiato e l’asticella dei valori si e’ ulteriormente alzata (se in passato erano sufficienti 200.000 euro per fare un buon affare, oggi ne servono di piu’).
Un “flipping” meno veloce, pero’, non e’ sinonimo di minore profitto. Rivendere una proprietà’ già’ in fase di costruzione avanzata, se non addirittura terminata, quindi dopo un anno o due dal lancio del progetto, garantisce un ritorno economico molto maggiore, a parità’ di dinamiche operative.
Considerazioni
La scelta dello sviluppatore nel quale investire e’ di primaria importanza: il developer “sbagliato” puo’ tramutare il sogno di una casa a Dubai nell’incubo della perdita dei risparmi. Ma anche, rallentare il ritorno del proprio investimento. Alcuni developer minori, hanno fatto resistenza a concedere l’NOC per il “flipping” nonostante fosse tutto in regola, per carenze organizzative, per vendere gli stock rimasti senza le interferenze dei privati, al punto da aver causato la perdita dell’acquirente.
Affidarsi a un professionista e a una guida presente sul mercato da anni, che conosce i diversi developer, la loro storia, la loro affidabilità e puntualità (o la mancanza di esse), con la reputazione di fare davvero, sempre, l’interesse del cliente, fa tutta la differenza del mondo.
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